来源：法治参考

本刊记者 白楚玄

被保姆遗留电梯的2岁女童从8楼坠亡;男童不慎踩破楼顶采光板坠亡;醉酒男子从朋友家位于二层的平台坠亡……近年来，在小区内坠亡的悲剧不时挑动着大众的神经。

与此同时，关于开发商、物业的安全保障责任承担范围也一次次引起讨论，有人认为违反安全保障义务须承担一定的责任，有人则对人身与财产安全的防范与注意义务的标准和边界表示疑惑。

小区坠亡悲剧时有发生

“玩一会儿就回来吃饭哦!”2020年12月13日11时许，家住湖南省江永县的张女士，叮嘱要出门玩耍的儿子小刚。随后，她开始为儿子准备当天的午餐。

然而，这位母亲却没有等到儿子回家。到隔壁小区楼顶玩耍的小刚，踏上天井的玻璃面板时，从七楼坠落。

近年来，发生了多起居民在小区内坠亡的悲剧。对于悲剧发生的原因，家属和物业则各执一词。

今年4月2日17时许，江西宜春某小区内一名3岁小孩从10楼坠楼身亡。家属表示，物业未安装防护网;物业则回应：“你家窗户没玻璃。”

涉及物业服务的生命权纠纷，不少案件最终诉诸法院。

11岁男孩爬窗坠亡，家长起诉物业与开发商索赔50万元;6岁女孩12楼坠亡，父母起诉物业索赔67万元;物业赔偿电梯坠亡男孩家属125万元;母亲跳楼，儿子向物业索赔52万元……

坠亡事件的发生让人惋惜，小区的物业管理公司是否应当承担责任，又该承担多少责任，时常引起大众热议。

有网友却表示：“想钱想疯了，自陷风险，自担其责”;也有网友表示，“物业本来就对业主负有相对的安全保障义务”。

“我国民法典规定了安全保障义务。物业公司的安全保障义务指的是，物业公司根据法律规定或者合同约定在合理限度内切实保障业主的人身财产安全的义务。”浙江泰杭律师事务所主任汪政告诉记者。

物业是否担责不应一概而论

对于物业公司而言，大众熟知的物业共用部分、共用设施的维修、养护、管理，物业管理区域内的巡视、检查、安全秩序维护，水电气供应等物业公司都负有管理责任和义务。当物业未履行或完全履行自身义务导致损害发生的，应承担相应法律责任，包括民事赔偿、行政处罚乃至刑事责任。

“依据我国民法典和物业管理条例，物业服务人承担小区内的秩序维护职责。对履行职责的评价维度并不是以结果论的，而是以服务标准论的。”北京市律师协会物业管理法律事务专业委员会委员、北京海润天睿律师事务所高级合伙人包华进一步解释，如果履行职责符合法律法规、服务标准，物业服务人可以豁免侵权损害赔偿责任，但需要自证清白。

目前，法院已对多起此类案件作出判决。

2020年8月19日，4岁男孩小付在进入亲戚家小区楼栋后从6楼楼道窗户坠亡。法院审理认为，物业服务是收费服务，应对整个小区的安全负责，不能因业主与外来人的不同而采取不同等级的安全注意义务，甚至在履行安全注意义务时的标准要比善良人安全注意义务标准高。最终，法院依法判决被告某物业公司承担10%的赔偿责任。

2021年，四川德阳一女子肖某到某小区楼顶翻越围墙时坠楼死亡。法院审理认为，虽然物业公司让张某进入小区的行为与张某的死亡之间具有事实上的联系，但不能据此认定物业公司的行为与张某的死亡之间具有“法律上的因果关系”。

对于上述两份判决，汪政进一步解释，承担赔偿责任至少应当同时满足侵权人存在过错以及侵权人的行为与损害后果之间存在法律上的因果关系这两个条件。如因物业疏于对公共部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目维护、修缮、服务等管理，从而导致或者间接导致坠亡等事件发生，则物业存在侵权行为，根据过错程度确认侵权责任的比例承担问题。但若坠亡系行为人故意或者重大过失而为之，则物业公司不是侵权人，不按照侵权责任比例承担责任。

须进一步厘清责任边界

物业公司作为保障小区人身与财产安全的第一道防线，处理好物业公司与业主之间的纠纷关系到双方的利益要求，也是化解社会矛盾的重要举措。

“可以从房屋建设及交付的强制性标准入手，严格执行安全保障标准，进一步明确开发商的责任。”汪政表示，在房屋交付使用后，针对物业服务标准可以通过地方性法规或者物业服务协议等对物业公司赋予更明确细致、充分且必要的责任规制。

此外，对于业主委员会应明确制定议事规则，采用少数服从多数的表决规则，业委会决议如损害全体业主权益则相关人员应承担民事赔偿责任，如物业公司因执行业委会决议则免责。另对物业公司、业委会及业主应加强普法宣传和教育，以此从正面、侧面进一步保障人民群众居住、生活的获得感、幸福感和安全感。

包华表示，界定物业服务人和开发商相关责任的法律依据主要是我国民法典，其在立法技术方面是成熟的。但在具体案件审理过程中，如果司法裁判机关能够借助房屋设计、建设、管理等方面的相关规范、标准等进行判断，则更容易厘清开发商、物业服务人的责任边界，而相关规范、标准需要伴随城市发展与时俱进。

编辑：白楚玄